Immobilien Erbe was gibt es zu beachten?

Erbschaft- und Schenkungssteuer

Warum gibt es die Erbschaft- und Schenkungssteuer?

Arbeitslohn ist steuerpflichtig. Wer etwas umsonst bekommt, soll daher erst recht Steuern zahlen, heißt es im Steuertext.

Wann fällt die Erbschaft- und Schenkungssteuer an?

Die Erbschaftssteuer betrifft Erbschaften und Vermächtnisse, die Schenkungssteuer Schenkungen. Diese kann auch anfallen, wenn für den Verzicht auf einen Pflichtteil oder eine Erbschaft etwas geleistet wird z.B. ein Grundstück oder Geldbetrag. Steuerpflichtig ist auch die Auszahlung einer Lebensversicherung an den Begünstigten.

Wonach bestimmt sich die Höhe der Erbschaft- und Schenkungssteuer?

Die erste Faustregel lautet: Je mehr man bekommt, desto höher die Steuer, die man zahlen muss. Für die Höhe der Steuer sind zwei Faktoren maßgeblich. Zum einen kommt es auf den Wert dessen an, was der Empfänger unentgeltlich bekommt. Zum anderen kommt es auf den Verwandtschaftsgrad des Empfängers zum Schenker bzw. zum Verstorbenen an. Zweite Faustregel: Ehepartner, Kinder und Enkel zahlen weniger als Geschwister und Neffen / Nichten oder Freunde.

Wie hoch sind die Steuerfreibeträge?

Das Gesetz sieht nach Verwandtschaftsgrad gestaffelte Freibeträge vor. So kann man jeweils innerhalb von zehn Jahren seinem Ehepartner 500.000€, pro Kind 400.000€ und pro Enkel 200.000€ schenken bzw. vererben. Für die meisten Familien mit Kindern sollte das reichen. Für Geschwister, Neffen und Nichten oder Freunde schrumpft der Freibetrag auf 20.000€. Insbesondere kinderlose Paare sollten daher frühzeitig die Nachfolge planen. Was die Freibeträge übersteigt, wird besteuert und zwar mit steigenden Prozentsätzen. Eine Verteilung von Zuwendungen auf mehrere Empfänger kann daher Steuern sparen. Weitere Ausnahmen von der Steuerpflicht bestehen für selbst genutzte Immobilien. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner können untereinander zu Lebzeiten ein selbst genutztes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung steuerfrei übertragen. Für Kinder gibt es bei Übertragungen zu Lebzeiten (außer den genannten Freibeträgen) keine besondere Privilegierung. Wird das Familienwohnheim an den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner vererbt, so fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn dieser das Familienwohnheim zehn Jahre lang weiter bewohnt. Erben die Kinder das Wohnheim, ist dies nur steuerfrei, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 qm ist und die Kinder es zehn Jahre lang weiter bewohnen. Aus welchen triftigen Gründen man ohne Steuernachteile ausziehen darf (z.B. Umzug ins Pflegeheim, neuer Job), ist in den Einzelheiten unklar. Letztlich ist die Regelung so kompliziert, dass eine Beratung zwingend erforderlich ist.

Mit welchen Werten wird übertragenes und ererbtes Vermögen angesetzt?

Immobilien werden nach dem Verkehrswert besteuert. Die Festlegung des Verkehrswertes ist komplizierter und richtet sich auch nach der Art der Bebauung. Der Wert unbebauter Grundstücke bemisst sich dabei nach der Fläche und den Bodenrichtwert, die von Gutachterausschüssen der Gemeinden bzw. Landkreisen ermittelt wird. Ein- und Zweifamilienhäuser werden ebenso wie Eigentumswohnungen unter Heranziehung der Preise vergleichbarer Objekte bewertet. Der Wert von Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken ergibt sich aus dem Bodenwert des unbebauten Grundstücks und dem Ertrag, den das Gebäude abwirft. Weil auch hier der Teufel im Detail steckt, ist die Einschaltung von Beratern empfehlenswert.

Erbrecht 

Erbrecht für Deutsche im Ausland und Ausländer in Deutschland!

Wer Vermögen im Ausland geschenkt oder vererbt bekommt (insbesondere eine Ferienimmobilie), muss auch mit ausländischer Steuer rechnen. Meist kann er diese beim deutschen Finanzamt geltend machen.  Sollte man dort auch seinen Lebensabend verbringen wollen, muss man wählen (Rechtswahl: Es entscheidet der gewöhnliche Aufenthalt über das anzuwendende Erbrecht. Mit einer Rechtswahl kann dies vermieden werden.), sonst unterliegt man möglicherweise ausländischem Erbrecht.


Wer ist betroffen?

Wer mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit in Deutschland oder als Deutscher im Ausland lebt ist die Europäische Erbrechtsverordnung in Deutschland anwendbar. Gemäß dieser gilt im Fall des Todes grundsätzliches das Erbrecht des Staates, in dem sie zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten.

Betroffen sind etwa:

  • Personen, die von ihrem Arbeitgeber ins Ausland geschickt werden und mit Ihrer Familie dorthin ziehen
  • Personen, die ihren Ruhestand überwiegend im Ausland verbringen

Das betrifft auch den, der nicht ausschließen kann, dass er einmal in einem anderen Land leben wird. Wichtig ist dies z.B. auch für geschiedene oder gleichgeschlechtliche Lebenspartner. Zieht jemand nach der Scheidung in ein Land, in dem die Scheidung nicht anerkannt wird, kann der Ex-Partner auf einmal wieder erbberechtigt sein. Ziehen Lebenspartner in ein Land, das eine solche Verbindung nicht kennt, fällt u.U. auch die Erbberechtigung weg.

Welche Folgen hat dies?

Die Regel, dass der letzte gewöhnliche Aufenthalt eines Verstorbenen grundsätzlich darüber entscheidet, nach welchem Erbrecht der Nachlass geregelt wird, gilt in der gesamten Europäischen Union mit Ausnahme von Dänemark, Irland und dem Vereinigten Königreich. Die Erbrechte selbst sind aber nicht vereinheitlicht.
 
Sie unterscheiden sich zum Teil gravierend u.a. in folgenden Punkten:

  • Haben bestimmte Personen (z.B. Kinder, Eltern, Ehepartner) immer ein Mindes-Erbrecht oder stehen ihnen nur Geldansprüche zu?

Im deutschen Erbrecht haben Kinder des Erblassers ein Recht auf den sog. Pflichtteil, der nur mit schwerwiegenden Gründen entzogen werden kann. In den meisten Ländern steht Kindern dagegen ein sog. Noterbrecht, also eine Mindesterbquote zu.

  • Kann man mit Verwandten schon zu Lebzeiten vereinbaren, dass sie auf ihre Mindestansprüche verzichten?

Im deutschen Erbrecht ist dies durch Erb-, Pflichtteils- oder Zuwendungsverzichte möglich. In den meisten ausländischen Rechtsordnungen ist dies verboten.

  • Kann man gemeinsam mit anderen Personen (Ehegatten, Eltern, Geschwistern) die Erbfolge so regeln, dass keiner hinter dem Rücken der anderen die getroffene Bestimmungen ändern kann?

Im deutschen Erbrecht können Ehegatten gemeinschaftliche Testamente einrichten. In der Form des notariellen Erbvertrages können alle Personen, sogar wenn sie nicht miteinander verwandt sind, durch Erbverträge Regelungen treffen, die ohne Mitwirkung des anderen nicht mehr geändert werden können. In den meisten anderen Ländern wie z.B. Italien, sind gemeinschaftliche Verfügungen dagegen verboten.

  • Kann man bestimmen, dass ein Erbe sein Erbe später an andere Personen herausgeben kann?

Im deutschen Erbrecht lässt sich das durch eine sog. Vor- und Nacherbfolge bewerkstelligen. In vielen anderen Ländern ist eine solche Anordnung dagegen nicht möglich.

  • Kann man die Verwaltung seines Nachlasses einem Testamentsvollstrecker übertragen und mit welchen Befugnissen kann man diesen ausstatten?

Im deutschen Recht ist dies mit nur wenigen Einschränkungen möglich. Die meisten ausländischen Rechtsordnungen sind da nicht so großzügig.

Gerade in Sondersituationen wie bei "Patchwork-Familien", nicht verheirateten Paaren, Familien mit Kindern die behindert oder zum Sozialfall geworden sind und bei Unternehmen, die ihr Unternehmen sichern wollen, bietet das deutsche Erbrecht eine Fülle von Gestaltungsmöglichkeiten, die es in ausländischen Rechtsordnungen oft nicht vergleichbar gibt.

Rechtswahl

Kann man sich ein Erbrecht aussuchen?

Das europäische Recht bietet jedem die Möglichkeit, statt des Erbrechts seines gewöhnlichen Aufenthaltsortes das Erbrecht seines Herkunftslandes zu wählen. Man hat also die Wahl zwischen dem Recht des Ortes an dem man lebt und dem Recht seiner Staatsangehörigkeit. Dies nennt man Rechtswahl. Die Rechtswahl muss man in Form eines Testamentes treffen. Eine Rechtswahl will aber gut überlegt sein. Es müssen die jeweiligen Vor- und Nachteile des jeweiligen Erbrechts abgewogen werden.

Was gilt außerhalb der EU?

Im Verhältnis zu Dänemark, Irland und dem Vereinigten Königreich wie auch im Verhältnis zu allen Nicht-EU-Staaten gelten diese vereinheitlichten Regeln nicht.

Erbschaftssteuer bei grenzüberschreitenden Erbfällen

Die EU-Staaten haben eine Regelung für das Erbrecht getroffen, jedoch keine Einigung über die Erbschaftssteuer. Es kann hier zu Doppelbesteuerungen kommen. Hier sollte auf jeden Fall ein Fachmann hinzugezogen werden.


Werde ich automatisch ins Grundbuch eingetragen? Wann benötige ich einen Erbschein?

Das Erbrecht bestimmt, dass ein Erbe automatisch sein Erbe annimmt. Wer sein Erbe ausschlagen möchte muss das innerhalb einer Frist von 6 Wochen nach Kenntniserhalt der Erbschaft anfechten. Sobald das Immobilien Erbe angetreten wird ist diese Änderung im Grundbuch einzutragen. Dazu muss der Erbe einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Innerhalb von zwei Jahren ist diese Grundbuchsänderung für den Erben kostenfrei. Sollten sie schon wissen, dass sie Ihre geerbte Immobilie wieder verkaufen wollen, ist das Grundbuchamt über das Erbe in Kenntnis zu setzen jedoch bedarf es keiner Grundbuchänderung. Gibt es ein notarielles Testament ist der Erbschein überflüssig. Das Testament kann dann dem Grundbuchamt als Besitzschein vorgelegt werden. Wurde die Immobilie in der gesetzlichen Erbfolge vererbt, muss ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt werden. Es ist das Nachlassgericht mit dem letzten Wohnsitzes des Erblassers zuständig. Der Erbschein ist kostenpflichtig. Die Kosten für den Erbschein hängen mit der Höhe des Gesamterbes zusammen. Bei Immobilien ist die Ermittlung des Immobilienwertes notwendig. Hierbei können wir Ihnen als Immobilienfachmann weiterhelfen. Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

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Erbengemeinschaft, Immobilienerbe, Streitigkeiten unbedingt vermeiden!

Eine Erbengemeinschaft erbt das gesamte Vermögen aber auch die gesamten Verbindlichkeiten gemeinsam jedoch nicht zwingend zu gleichen Teilen. Sind in der Erbmasse Immobilien vorhanden kommt es oft zu Schwierigkeiten, da nun gemeinsam Entscheidungen getroffen werden müssen. Soll das Objekt verkauft oder vermietet werden, möchte ein Erbe selbst dort wohnen oder wohnt dort schon ein Miterbe hier wird dann die Nutzungsentschädigung wirksam. Sollten sich die Erben über die Nutzung der Immobilie nicht einigen können kann es bis zu einer Teilversteigerung der Immobilie kommen und dies zieht oft erhebliche finanzielle Einbußen mit sich. Jeder Miterbe hat auf seinen geldlichen Wert seines Erbteils Anspruch und somit auch das Recht auf eine Teilversteigerung. 

Pflichtteilberechtigt und der Anspruch auf das Immobilienerbe

 Per Testament oder Erbvertrag gibt es die Möglichkeit der Enterbung. Allerdings können Pflichteilberechtigte nur in schwerwiegenden Härtefällen enterbt werden. Allerdings sind Pflichtteilsberechtigte nicht Teil einer Erbengemeinschaft. Bedeutet sie haben keinen Anspruch auf das Erbe zum Immobilienbesitzer zu werden, Ihnen steht dann die Auszahlung des Pflichtteils durch die Erbengemeinschaft zu. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Ein Immobilienmakler kann den Verkehrswert der Immobilie bestimmen und somit die Höhe des Pflichtteils ermitteln. Der Pflichtteilsberechtigte kann auf ein offizielles Wertgutachten beharren, das ebenfalls durch einen Immobilienmakler erstellt werden kann. 

Streitigkeiten unbedingt vermeiden

Ein Immobilienerbe kann unter Umständen sehr konfliktbehaftet sein. Daher ist es wichtig ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen, dadurch können Streitigkeiten im Vorfeld reduziert werden. Wer kein Testament oder Erbvertrag aufsetzen möchte, kann zu Lebzeiten seine Immobilie an seine Familie oder eine andere Person übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht  zu sichern wenn man das möchte. Dadurch kann auch verhindert werden, dass die Immobilie in die Erbmasse mit einfließt und so zur Berechnung der Erbmasse hinzugefügt wird. Dies ist jedoch erst nach zehn Jahren der Übertragung der Fall davor wird die Immobilie noch in die Erbmasse eingerechnet. 

Was zeichnet uns aus?

Es gibt eine einfache Wahrheit: Wenn Sie an das glauben, was Sie tun, können Sie Großes erreichen. Das ist der Grund, warum Ihnen bei der Erreichung Ihres Zieles helfen möchten.

Sie haben eine Immobilie geerbt? Sie haben Fragen? 
Wir können Ihnen auf jeden Fall helfen!

Bitte nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir sind für Sie da!


Quellenverzeichnis:

Eu-ErbVO
Erbschaft- und Schenkungssteuer
Deutscher Notar Verlag